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Was muss bei einer Nutzungsänderung beachtet werden?

Ein Bauantrag ist nötig, da jede Nutzungsart über unterschiedliche bauordnungsrechtliche Anforderungen verfügt. Im Rahmen der Baugenehmigung prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob die bisherigen baulichen Gegebenheiten mit der neuen Nutzung vereinbar sind. Deshalb ist die Beantragung einer Baugenehmigung auch ohne bauliche Veränderungen nötig.

Je nach Nutzungsart gibt es bspw. unterschiedliche Mindestanforderungen an bauliche Gesichtspunkte wie Raumhöhen oder Fluchtwege und auch die Kriterien für Sanitäre Anlagen oder die Belichtung von Räumen sind je nach Art der Nutzung unterschiedlich.

1. Was ist eine Nutzungsänderung

Die Nutzungsänderung ist ein baurechtlicher Begriff, aus der amtlichen Überschrift der §§ 29 ff. BauGB [Baugesetzbuch], welcher in den Landesbauordnungen der Bundesländer als „Änderung der genehmigten Benutzungsart“ definiert ist.

Eine Nutzungsänderung bedarf einer Amtsseitigen Baugenehmigung, dessen Anforderungen durch das lokal geltende Baurecht definiert sind. Bei einer Umnutzung eines Gebäudes, beispielsweise von Büroraum zu Wohnraum ist die Genehmigung der Nutzungsänderung eines Gebäudes notwendig. Häufig sind im Rahmen der Nutzungsänderung eines Gebäudes Instandsetzungs- und Umbaumaßnahmen mit der Nutzungsanpassung verbunden. Diese Umbauten reichen vom einfachen Einbau einer Trockenbauwand bis hin zu umfangreichen Eingriffen in die Bausubstanz.

 2. Welche Unterlagen sind nötig?
2. Welche Unterlagen sind nötig?

• Antragsformular auf amtlichem Vordruck mit allen notwendigen Unterschriften
• Betriebsbeschreibung (bei gewerblichen Vorhaben)
• Lageplan (ggf. Auszug aus dem Liegenschaftskataster)
• Bauzeichnungen mit Eintragung der bisherigen und zukünftigen Nutzung
• Bauzahlenberechnung wie Wohn- oder Nutzflächenberechnung
• Stellplatznachweis für den Mehrbedarf
• Baubeschreibung (soweit bauliche Veränderungen anfallen)

3. Welche Themen sind rechtlich relevant?
3a. Antragsteller

Antragsteller ist in der Regel der Eigentümer, jedoch kann es auch ein angehender Mieter oder ein Vertrauter des Mieters sein. Da es sich bei einer Nutzungsänderung formaljuristisch um einen Bauantrag handelt, ist der Antragsteller geleichzeitig Bauherr und somit verpflichtet alle Amtsseitigen Gebühren für seinen Antrag zu bezahlen. Zudem muss ebenfalls ein Bauvorlageberechtigter wie zum Beispiel ein Architekt den Antrag unterzeichnen, sowie die Bauvorlagen (Bauzeichnungen, Flächenberechnungen, etc.) prüfen und erstellen.

3b. Städtebauliche Verordnungen

Die Art der baulichen Nutzung ist im BauNV § 1 – 15 ausgelegt. Diese sieht zum Beispiel vor, dass in Gewerbegebieten in der Regel kein Wohnraum zulässig ist und in Wohngebieten sich kein produzierendes Gewerbe ansiedeln darf. Die Auflagen und Regelung werden in dem örtlich geltenden Bebauungsplan und dem Flächennutzungsplan erläutert. Gewissen Nutzungen obliegen Einschränkungen oder gar der Ausschluss, in Wohngebieten sind es oft Vergnügungsstätten oder Gewerbe mit schädlichen Immissionen.

3c. Bauordnung

Es gilt zu Prüfen ob der Gebäudebestand alle Ansprüche an die zu ändernde Nutzung erfüllt. Diese sind im Einzelnen der örtlich geltenden Bauordnung zu entnehmen und variieren in jedem Bundesland. Eine umfassende Prüfung Seitens eines Architekten ist in jedem Fall empfehlenswert.

3d. Betriebsbeschreibung

Fokus der Betriebsbeschreibung ist zu ermitteln welche operativen Anforderungen der tägliche Betrieb des Gewerbes mit sich bringt. Zu prüfen sind Aspekte wie Emissionsschutz bei erhöhter Kundenfluktuation und Lärm, Betriebs- und Öffnungszeiten, sowie Anzahl der WCs.

3e. Brandschutz

Insbesondere bei möglichen Gefahren, die durch Zündquellen und Brandlasten entstehen können, ist der Brandschutz von höchster Priorität. Flucht- und Rettungswege müssen entsprechend angepasst und ggfs. bauseitig umgesetzt werden. Gewerbe im Gastronomiebereich oder mit starkem Publikumsverkehr sind Brandschutzrechtlich besonders sensibel zu betrachten.

3f. Hygiene, Be-und Abluft

Betriebe mit Küchen werden umfassend von Gesundheitsamt und der Gewerbeaufsicht geprüft, entsprechende Hygienevorschriften müssen nicht nur beachtet, sondern im Vorfeld geplant und hinreichend implementiert werden.
Angemessene (Be)lüftung hingegen betrifft jede Art von Nutzung, da in der Regel jeder innenliegende Raum belüftet werden muss.

3g. Stellplätze

Die Änderung einer Nutzung bring ggfs. auch neue Anforderungen für den Stellplatzbedarf mit sich. Die Anforderungen hierfür sind in der Stellplatzsatzung definiert und beispielsweise abhängig von Kundenfluktuation und Größe des Gewerbes.

3h. Bestandsschutz

Bei Nutzungsänderungen die einer Genehmigung bedürfen, erlischt generell der Bestandsschutz der sich ändernden Fläche.
Es gibt genehmigungsfähige Abweichungen, sofern diese gegenüber der geltenden Bauordnung verteidigt werden können.

4. Praktischer Ablauf einer Nutzungsänderung

Um eine Genehmigung für die Nutzungsänderung zu erhalten müssen zuerst die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden wie z.B. der Nachweis über Rettungswege, Aufenthaltsraumhöhe oder Stellplätze, die die geplante Nutzung erfordern. Sofern die Einhaltung der rechtlichen Vorschriften gewährleistet ist, müssen aktuelle Bestandspläne erstellt werden, sowie Bauzeichnungen und eine Baubeschreibung sofern sie die Nutzungsänderung betreffen. In Jedem Fall müssen nebst Bauantrag Nutzungsänderung auch der Lageplan und die Bauvorlagen eingereicht werden. Je nach Vorhaben kann das zuständige Bauamt weitere Unterlagen verlangen.

5. Beispiele für Nutzungsänderungen

Sie möchten eine Lagerfläche zu Wohnraum oder eine Ladenfläche zur Gaststätte oder Praxis umnutzen? Je nach Nutzungsart gibt es unterschiedliche Anforderungen an die Raumhöhen, Fluchtwege, Kriterien für Sanitäre Anlagen usw.

5a. Büro als Wohnung

Ein ehemaliges Büro soll in eine Wohnung umgenutzt werden, hierfür sind in der Regel auch bauliche Maßnahmen notwendig, um eine entsprechenden Wohnqualität zu gewährleisten. Zudem müssen Auflagen von Industrie- und Gewerbegebieten, EnEV Anforderungen und ggfs. Gemeinschaftsordnungen im Teileigentum beachtet werden.

5b. Neuer Aufenthaltsraum

Ein Raum wie zum Beispiel ein Dachboden oder Keller, der nicht als Aufenthaltsraum genutzt wurde soll in Zukunft zu Wohnzwecken genutzt werden. In diesem Fall stehen Anforderungen der geltenden Landesbauordnung im Fokus, insbesondere Fluchtwege, Schall- und energetische Dämmung sowie Brandschutz.

5c. Wohnen zu Hotel

Ein Mehrfamilienhaus soll als Hotel umgenutzt werden, was einen umfassenden Maßnahmenkatalog erfordert. Dieser reicht von der Erfüllung baulicher Anforderungen bis hin zu Auflagen des Bebauungsplans und dem Flächennutzungsplan. Eine umfangreiche Prüfung und Planung vom Architekten ist bei dieser Art der Nutzungsänderung essenziell.

5d. Ladenfläche als Gaststätte

Eine Ladenfläche in einer beliebten Fußgängerzone soll zur Gaststätte umgewandelt werden, hierfür müssen der örtliche Bebauungsplan, sowie die Eigenart der näheren Umgebung geprüft werden. Letzteres gilt in diesem Falls als Maßstab für die Zulässigkeit des Bauvorhabens. Bau- und Verwaltungsrechtliche Aspekte sollten vorher umfassend geprüft werden.

5e. Wohnung als Ferienwohnung

Eine Wohnung die dauerhaft als Ferienwohnung genutzt und folglich für einen wechselnden Personenkreis zugänglich ist, stellt eine Nutzungsänderung dar die einer Baugenehmigung erfordert. Eine planungsrechtliche Prüfung der örtlichen Zulässigkeit ist zwingend notwendig.

5f. Lager als Verkaufsfläche

Ein ehemaliges Lager für Einbauküchen, soll in eine Verkaufsfläche für gleichartige Küchen mit geringerer Lagerfläche umgewandelt werden. Auch hier ist aufgrund der Nutzungsart und den notwendigen baulichen Maßnahmen eine Nutzungsänderung im Rahmen der Baugenehmigung notwendig.

5g. Erweiterung einer Gastronomie

Im Rahmen einer Erweiterung der Nutzfläche eines Gastronomiebetriebs soll eine Außenbewirtungsfläche als Terrasse entstehen. Dieser Neubau stellt in der Regel auch eine Nutzungsänderung dar. Hierbei zu prüfen sind insbesondere ob ggfs. notwendige straßen- und wegerechtliche Sondernutzungserlaubnis erforderlich sind.

 6. Beispiele für geringfügige Nutzungsänderungen
6. Beispiele für geringfügige Nutzungsänderungen

Ein Ladengeschäft für Möbel mit 150 qm Verkaufsfläche wird ersetzt durch einen Laden für Teppiche. Im Rahmen der Umnutzung werden lediglich 8 qm der bestehenden Lagerfläche, der zu vergrößernden Verkaufsfläche zugeordnet. Da diese Änderung auch bautechnisch als geringfügig betrachtet werden kann, ist keine Genehmigung notwendig. Geschäftszweck und Flächennutzung sind unwesentlich unterschiedlich.

Oder ein altes Kiezlokal macht Platz für ein Restaurant mit zeitgenössischem Konzept. Die Anzahl der Sitzplätze, WCs, Mitarbeiter und die Größe der Küche ändert sich jedoch nicht. Da keine baulichen Veränderungen notwendig sind und die Gastronomienutzung bestehen bleibt, ist keine Genehmigung im Rahmen der Nutzungsänderung notwendig.

 7. Folgen einer gesetzwidrigen Nutzungsänderung
7. Folgen einer gesetzwidrigen Nutzungsänderung

Im Fall einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung ohne entsprechende Nutzungsänderungsgenehmigung, kann die örtliche Behörde den operativen Betrieb, sowie die Nutzung untersagen. Im Fall von Verletzungen der im Bebauungsplan geltenden Auflagen durch eine Nutzungsänderung, kann die örtliche Behörde auch den Abriss der neuen baulichen Anlage fordern. In jedem Fall ist bei einer Nutzung, ohne die erforderliche Baugenehmigung mit einem Bußgeldbescheid der zuständigen Behörde zu rechnen.

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Alle Details im Überblick

Was sind die Vorteile von baupal?
•     Sie erfahren innerhalb von 24 Stunden ob Ihre Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist
•     Die Prüfung der Genehmigungspflicht ist bei baupal immer kostenlos
•     Durch die Prüfung wird die nötige Verbindlichkeit für Ihr Vorhaben geschaffen
•     Unsere bauvorlageberechtigten Mitarbeiter erstellen alle Unterlagen persönlich für Sie
•     Sie erhalten den unterschriftsreifen Bauantrag zum Festpreis
•     Im Falle der Ablehnung Ihres Bauantrages profitieren Sie von unserer Geldzurückgarantie

Welche Kosten fallen an?
•     Der Genehmigungscheck Ihrer Nutzungsänderung ist für Sie immer kostenlos
•     Sollte ein Bauantrag notwendig erstellen wir Ihnen gerne ein passendes persönliches Angebot
•     Durch die Antragseinreichung beim Bauamt fallen zusätzliche Gebühren in Höhe von ca. 200-500 €, je nach Größe Ihres Vorhabens an

Wie sind die zeitlichen Abläufe?
•     Die Eingabe der Eckdaten von Ihrem geplanten Vorhaben dauert ca. 3 Minuten
•     Sie erhalten nach spätestens 24 Stunden den kostenlosen Genehmigungscheck
•     Die Erstellung aller notwendigen Unterlagen nach Beauftragung dauert nie länger als 20 Werktage
•     Nach Einreichung des Bauantrags muss eine Bearbeitungszeit beim zuständigen Amt einkalkuliert werden

Wer ist involviert?
•     Ein Bauantrag darf in der Regel nur von bauvorlageberechtigten Personen unterschrieben werden
•     Unsere internen Architekten prüfen ihr Vorhaben auf Genehmigungspflicht und erstellen auf Wunsch alle benötigten Unterlagen
•     Bei Fragen zu Ihrer Nutzungsänderung sind unsere Kundenberater jederzeit telefonisch zu erreichen